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原創 | 淺析《民法典》對房地產相關行業的影響

來源:      2021/1/28 9:07:21      點擊:

2021年1月1日《中華人民共和國民法典》(下簡述《民法典》)正式實施,作為新中國第一部以法典命名的法律,會對我們房地產相關行業有什麽影響? 


、房地產估價行業篇

1、估價依據的修改

《民法典》正式實施後,《婚姻法》、《繼承法》、《民法通則》、《收養法》、《擔保法》、《合同法》、《物權法》、《侵權責任法》、《民法總則》等法律文件即時失效。而《物權法》及《擔保法》是估價行業常用的估價依據,因此《民法典》正式實施後,估價行業在估價過程時需依據《民法典》進行估價,在撰寫估價成果報告時正確披露相關法律條文及其注釋。

2、居住權的設立

《民法典》首次提出了居住權的概念,而這對估價行業來說也是一個新領域、新挑戰。不同估價目的下評估設有居住權的房地產價值需要根據評估目的來製定評估思路。

《民法典》提出,居住權無償設立,但有約定的除外;不得轉讓、繼承;不得出租。上述條款明確了居住權性質,是一種用益物權,而非所有權。居住權的設立普遍對房屋價值產生減值影響,如評估目的為轉讓時,評估值為扣除居住權價值的市場價值;評估目的為抵押時,評估值為扣除居住權價值的抵押價值。而評估目的為補繳地價時,是評估完全產權下的土地價值,與設立租賃權、抵押權等他項權利的房屋一樣,不應由政府為個人買單。

3、住宅70年產權到期後自動續期

《民法典》再次明確了住宅用地自動續期的政策,並新增了對續期費用的表述,但對續期費用如何繳納依然沒有明確規定,住宅用地到期後如何繳納費用,是免費繳納?一次性繳納?還是按年繳納?這些都有待新規定出台而定。而估價師則需時刻關注新規定的出台,若涉及續期費用的評估,則需理清續期費用評估與正常補繳地價評估的差異。

4、耕地可以抵押

《民法典》把《擔保法》中的不得抵押財產中的耕地給刪除了,那就意味著新政策下耕地是允許抵押的,一定程度上解決耕地流轉問題。估價師應根據《農用地估價規程》及《農村集體土地價格評估技術指引》進行估價,除考慮耕地所處區域自然因素影響外,還需考慮政府補貼、快速變現等因素對耕地抵押價值的影響,合理確定耕地抵押價值。


二、房地產中介篇

居住權的設立,對於中介行業來說,無疑也是一個新挑戰。不管是房屋買賣還是房屋租賃,都需要對相關居住權的信息進行收集,如居住權設立的年限、有償或無償設定等,如實披露給買方或者承租方。

《民法典》規定房屋可帶抵押權轉讓,且購房者在享受中介服務後,不能繞開中介人私自簽訂合同,這些條款既減少跑腿時間,也避免了“跳單”行為,保障了中介行業的權益。


三、房地產物業服務企業篇

《民法典》出台後,明確了小區物業專有及共有部分的界定、降低了業主對重大事項的表決門欄、限製了物業服務企業不能以停水、停電等方式催交物業費用、加強了對高空拋物的監控管理。這些條款一定程度上強化了業主權利範圍,減少業主與物業服務企業之間的糾紛,同時也促使物業服務企業思考如何提高服務質量,以確保自身的市場競爭力。


四、房地產開發企業篇

《民法典》規定,簽訂合同時,涉及有重大利害關係的條款需進行提示,否則購房者有權不承認該條款。該條款規避了以往購房者與開發商信息不對等的情況,避免開發商在簽訂合同時避重就輕,隱瞞重要信息,危害購房者權益,並強化了對開發商的監管力度。


作者簡介

王偉婷,廣東BOB土地房地產評估與規劃設計有限公司評估部高級經理,主要從事土地、房地產評估、課題研究類等相關工作,具有紮實的理論基礎和豐富的實踐經驗。


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